Immobilier : Quels sont les travaux à la charge du propriétaire et du locataire ?

Août 9, 2021 | Immobilier | 0 commentaires

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Qui doit changer le robinet qui fuit ? Qui doit payer la réparation du volet roulant ? Qui doit se charger de refaire les peintures ? Locataire ou propriétaire d’un bien immobilier, vous vous êtes sans aucun doute déjà posé l’une de ces questions. En toute logique, la charge des travaux est répartie entre le locataire et le propriétaire. Dans le détail, qu’il s’agisse de plomberie, d’électricité, de peinture, etc., il faut se référer à la nature des travaux pour déterminer à qui ils incombent. On fait le point sur le rôle de chacun quant à l’entretien, aux réparations locatives et aux travaux.

À la charge du locataire

Dans un bien immobilier en location, l’entretien courant est à la charge du locataire. Ce dernier est donc tenu de prendre en charge les « réparations locatives », c’est-à-dire les menues réparations suivantes, parmi les plus fréquentes :

Bon à savoir. 

Que vous soyez locataire de courte durée ou de longue durée, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, les réparations locatives vous incombent pareillement.

Entretien et réparation intérieurs

  • Le locataire doit s’assurer que l’état du sol, des murs et des plafonds du bien qu’il loue soit bien entretenu. Ainsi, il lui revient d’assurer tous les menus travaux de réparation et le maintien en l’état de son logement loué : raccords de peinture, petite réparation des revêtements de sol (dont il doit également assurer l’entretien, par exemple, le cirage d’un parquet), rebouchage de trous…
  • Le locataire prend également en charge les réparations des placards (dispositif de fermeture, remplacement des tablettes…) ou encore des plinthes et des moulures.

Entretien et réparation extérieurs

  • Le locataire s’occupe lui-même de l’entretien courant d’un jardin privatif : de la tonte de la pelouse à la taille des massifs ou arbustes, en passant par le nettoyage d’une éventuelle piscine. Il en va de même d’une terrasse qui suppose un entretien régulier de la part du locataire (notamment le retrait de la mousse).
  • L’entretien et le dégorgement des gouttières incombe au locataire

Portes et fenêtres

  • Le fonctionnement et l’entretien des ouvertures est assuré par le locataire. Il s’occupe des petites réparations comme les poignées de portes cassées, des gonds ou un mécanisme usé, le remplacement des pièces de serrures… Enfin, des clefs perdues ou cassées sont à remplacer par le locataire.
  • Il en va de même pour les grilles de portail, qui doivent être entretenues par le locataire.
  • La réparation de vitres abîmées est prise en charge par le locataire.
  • Le locataire s’occupe également de l’entretien des stores ou des volets.

Plomberie

  • Le locataire doit s’occuper lui-même des canalisations d’eau. Il doit assurer le dégorgement et le remplacement des joints et colliers.
  • De même, le locataire est tenu d’entretenir les canalisations de gaz : robinets, siphons et ouvertures d’aération, remplacement des tuyaux de raccordement.
  • Le locataire doit assurer la vidange de la fosse septique.
  • Le locataire assure le remplacement des éléments de robinetterie, de chauffage et de chauffe-eau, mais également l’entretien des installations (tuyauteries, robinets, éviers et toilettes…)
  • Le locataire prend en charge l’entretien des conduits d’évacuation des fumées (ramonage dans le cas d’une maison) et des conduits de ventilation (VMC, chaudière, cheminée…).

Électricité

  • Le locataire prend en charge le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, ampoules, gaines de protection…

À la charge du propriétaire

La règle est simple : lorsqu’un dommage est causé par la vétusté du logement, il revient au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires. Il est donc important de différencier les travaux qui permettent de remplir les critères de décence du logement (propriétaire), des menues réparations en vue de son maintien en l’état (locataire).

Ainsi, certains travaux normalement considérés comme des réparations locatives sont à la charge du bailleur lorsqu’ils sont dus à la vétusté, mais également en cas de force majeure (urgence, cambriolage…).

Enfin, le propriétaire doit prendre en charge les travaux les plus coûteux. La logique est la même : pour que le bien soit considéré comme décent, le propriétaire doit, en effet, financer les grosses réparations, et notamment les remises à neuf, puisqu’il ne s’agit plus d’un simple maintien en l’état.  

Le propriétaire est tenu de prendre en charge les réparations suivantes, parmi les plus fréquentes :

Travaux intérieurs

  • Le remplacement d’un sol usé et vétuste
  • Le remplacement d’une fenêtre ou d’une porte hors d’état de fonctionnement (qui n’aurait pas été abîmée par le locataire)
  • L’alimentation en eau potable
  • Un système de ventilation défectueux

Travaux extérieurs

  • L’entretien des façades incombe au propriétaire
  • Les travaux d’amélioration de la performance énergétique (isolation, chauffage…)
  • L’entretien des toitures végétalisées est à la charge du propriétaire
  • De façon générale, le propriétaire est tenu de respecter les règles de voisinage. Ainsi, dans le cas d’un arbre dont les branches dépassent sur la propriété du voisin, il revient au propriétaire et non plus au locataire, de s’occuper du taillage, voire de l’élagage de l’arbre.
  • Des dégradations non imputables au locataire (des volets défectueux par exemple) doivent être réparées par le propriétaire

Plomberie

  • La réparation lourde d’une canalisation ou de la tuyauterie, le changement d’un robinet usé (si la fuite d’eau est effectivement due à la vétusté des canalisations.).
  • Si la vidange de la fosse septique incombe au locataire, en revanche le curage relève des obligations du bailleur.

Bon à savoir. 

Qu’en est-il des gros travaux ? Si le locataire souhaite entreprendre des travaux conséquents, par exemple, changer le revêtement de sol ou repeindre une pièce, il doit préalablement obtenir l’accord du propriétaire. Il n’est plus question d’entretien mais de transformation du logement. En l’absence d’accord, le propriétaire peut demander la remise en l’état du logement à la fin du bail ou conserver les travaux sans indemniser le locataire. Toutefois, le propriétaire ne pourra exiger cela en cas de travaux d’adaptation, par exemple d’un locataire en perte d’autonomie qui souhaite aménager un accès pour personne en situation de handicap.

Se référer au bail

À retenir donc : le propriétaire est tenu d’effectuer les travaux garantissant la décence du logement loué. Le locataire s’occupe essentiellement des réparations d’entretien courant.  

Il y a la règle générale, et les nuances ! C’est tout l’intérêt du contrat de location. En effet, le bail peut prévoir à qui il revient de prendre en charge certaines réparations. Ainsi, l’entretien annuel de la chaudière individuelle, généralement à la charge du locataire, peut faire l’objet d’une entente inscrite dans le bail. De façon générale, le propriétaire et le locataire peuvent trouver un accord pour que les travaux soit pris en charge par l’un ou l’autre (ce peut être en contrepartie d’une exonération temporaire de loyer). Cet accord doit simplement faire l’objet d’une clause dans le bail de location.

Par ailleurs, les équipements du bien loué mentionnés dans le contrat de location doivent être entretenus par le locataire, qui effectue également les petites réparations. Cela concerne, par exemple, le réfrigérateur, la machine à laver, le sèche-linge, les hottes, la pompe à chaleur, les meubles, les miroirs, etc.

A retenir :

Ces divers éléments font l’objet d’une loi et de deux décrets :

L’obligation d’entretien du locataire :  Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 7 

Obligation d’entretien du locataire (article 7d)

La liste des réparations locatives (non exhaustive)

  Décret n°87-712 du 26 août 1987 favorisant la location, l’accession à la propriété de logements sociaux et relatif aux réparations locatives 

La prise en compte de la vétusté

  Décret n°2016-382 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

Les modalités à respecter

Le propriétaire doit obligatoirement informer le locataire lorsqu’il prévoit de réaliser des travaux. Il doit préciser la nature des travaux et leur mode d’exécution (durée, accès, etc.). Par ailleurs, la réalisation de travaux, même d’amélioration du logement loué, ne permet pas au propriétaire d’imposer une augmentation du loyer tant que le locataire habite les lieux.

De son côté, le locataire doit permettre l’accès au logement. Si les travaux durent plus de 21 jours, un dédommagement doit être prévu. Il consiste en une baisse de loyer accordée proportionnellement à la durée des travaux (loi ALUR).

Le saviez-vous ?

En cas de travaux à caractère abusif, non conformes ou qui rendent la jouissance du logement dangereux, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander l’arrêt ou l’interruption des travaux, voire la résiliation du bail. Nous pouvons vous accompagner dans la résolution de votre litige.

À la lumière de cet article, c’est tout l’enjeu d’un état des lieux bien mené qui prend sens ! Concrètement, changer le joint d’un robinet et changer de chauffe-eau en plein cœur de l’hiver n’imposent pas le même degré de réparation, ni d’urgence. C’est aussi une question de bon sens. Ainsi, l’obligation d’entretien du locataire se traduit dans la liste des réparations locatives. Mais, et c’est la loi qui le dit, la liste est non exhaustive. Il faut alors bien différencier l’entretien et les menues réparations qui incombent au locataire (en toute logique) et la prise en compte de la vétusté qui oblige le propriétaire à effectuer certains travaux sur le logement qu’il loue. Dans un cas extrême, on comprend que la responsabilité d’une dégradation dépend de son origine : négligence, cambriolage, usure…

SnapActe, la preuve par votre smartphone !

Lors de votre entrée dans le logement, en cas d’absence d’états des lieux ou au moment de la sortie du logement en cas de désaccord, ou lors des discussions au sujet de la détermination des travaux énumérés ci-dessus, il il vous est possible de prendre des photos pour prouver le bon ou mauvais état du bien., son existence ou son absence, etc…Mais une photo est modifiable et non datée, difficile d’en faire une preuve légale.
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