Permis de construire : Tout savoir en 2021

Juil 23, 2021 | Permis de construire | 0 commentaires

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Vous envisagez d’effectuer une demande de permis de construire, mais vous ne savez pas par où commencer ? Dans ce guide complet, vous retrouverez toutes les informations nécessaires pour réaliser vos démarches et comprendre les subtilités techniques et juridiques liées à ce document indispensable et surtout prévoir en vous en donnant les moyens par l’utilisation d’une application innovante et simple, d’apporter la preuve de l’affichage de votre permis sur les lieux (une sécurisation essentielle pour vous éviter d’avoir par exemple à détruire votre construction!)

Permis de construire : de quoi s’agit-il ?

Le permis de construire est une autorisation permettant de vérifier qu’un projet de construction respecte les règles en vigueur en matière d’urbanisme. Délivré par la mairie de la commune où a lieu le projet, il est obligatoire pour les constructions de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, y compris sans fondations. Plus qu’une simple formalité, l’obtention d’un permis de construire nécessite de constituer un dossier conséquent, contenant différentes pièces justificatives.

Dans quels cas un permis de construire est-il obligatoire ?

Un permis de construire est exigé dans les situations suivantes.

La construction d’une maison individuelle de plus de 20 m²

À noter : si la maison est destinée à être louée, mise à disposition ou vendue, elle devra également respecter la loi sur l’accessibilité aux handicapés.

L’agrandissement d’une construction existante

  • Vous vivez dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS).

Il vous faudra déposer un permis de construire pour tout agrandissement de plus de 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Un permis est également obligatoire si les travaux font passer la surface totale de votre maison à plus de 150 m².

  • Vous vivez dans un autre secteur d’une commune couverte par un PLU ou un POS.

Un permis de construire est obligatoire pour tout agrandissement de plus de 20 m².

  • Vous vivez dans une commune non couverte par un PLU ou un POS.

Un permis de construire est obligatoire pour tout agrandissement de plus de 20 m².

La construction d’une piscine ou d’un abri de piscine

Le permis de construire est obligatoire pour toutes les piscines dont le bassin a une superficie supérieure à 100 m², qu’il s’agisse d’une piscine hors sol ou avec fondations. 

Les piscines couvertes ayant une couverture de plus de 1,80 m, dont le bassin a une superficie comprise entre 10 m² et 100 m², sont également concernées.

Quant aux abris de piscines, ils sont soumis à permis de construire lorsqu’ils se trouvent à proximité d’un site patrimonial remarquable, d’un site classé ou d’un monument historique.

La construction d’un bâtiment indépendant de votre maison

Un permis de construire est pour la construction d’un abri de jardin, d’une cabane ou encore d’un garage indépendant, à condition que sa surface soit supérieure à 20 m².

Le changement de destination

Un permis de construire peut être exigé en cas de changement de destination, qui consiste à changer l’affectation d’un bâtiment existant (totalement ou partiellement). Pour cela, le changement de destination doit s’accompagner de travaux modifiant la façade ou la structure porteuse de la construction.

La reconstruction à l’identique d’un bâtiment

Le propriétaire d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans peut déposer un permis de construire en mairie afin de le reconstruire à l’identique.

Dans quels cas peut-on construire sans permis de construire ?

Dans certaines circonstances, il est possible de réaliser un projet de construction avec une simple déclaration préalable de travaux :

  • Agrandissement de maison de 40 m² ou moins dans une zone urbaine soumise à un PLU ou un POS (ou 20 m² dans une autre zone).
  • Construction d’un bâtiment indépendant (abri de jardin, garage) dont la surface est comprise entre 5 et 20 m².
  • Changement de destination sans altérer la structure porteuse ou la façade du bâtiment.

Quand est-il nécessaire d’avoir recours à un architecte ?

Dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, le recours à un cabinet d’architecte est exigé si la surface de plancher dépasse 150 m². Il est également obligatoire pour les projets d’agrandissement qui portent la surface de la construction existante à plus de 150 m² et qui sont soumis à permis de construire.

Quelles sont les taxes liées à un projet de construction ?

Les taxes auxquelles vous pouvez être soumis dans le cadre de votre projet de construction dépendent de la surface taxable. Elle est calculée en additionnant toutes les surfaces closes et couvertes mesurant moins de 1,80 m

Ainsi, les caves, combles et autres annexes sont considérés comme surface taxable, mais pas les terrasses ou les pergolas, par exemple. Enfin, le calcul de la surface taxable intègre une déduction de l’épaisseur des murs donnant sur l’extérieur, ainsi que des trémies des ascenseurs et des escaliers.

Tout projet de construction soumis à permis de construire implique également une taxe d’aménagement composée de trois parts. Le poids de chacune d’entre elles varie en fonction des délibérations du conseil municipal, du conseil départemental et du conseil régional.

Enfin, tous les propriétaires de biens immobiliers sont soumis aux impôts locaux, et notamment à la taxe foncière.

Permis de construire et architecte : combien ça coûte ?

Sur le principe, le dépôt d’un permis de construire en mairie est totalement gratuit. Toutefois, la complexité du dossier requiert généralement l’assistance d’un professionnel du bâtiment, afin de réaliser un avant-projet sommaire, un avant-projet définitif et les plans d’exécution. Rappelons aussi que l’intervention d’un cabinet d’architecture est obligatoire dans certaines situations.

Ainsi, le coût de la démarche peut varier en fonction du professionnel choisi et de la surface à construire, allant de quelques centaines d’euros à près de 1 500 €.

Comment constituer un dossier de demande de permis de construire ?

Pour constituer un dossier de demande de permis de construire, il est nécessaire de réunir 8 pièces obligatoires :

  • Un plan de situation du terrain, qui permet de localiser le terrain et la zone dans laquelle il se trouve, afin de déterminer quelles sont les règles d’urbanisme en vigueur.
  • Un plan de masse de la construction, en vue aérienne, qui doit représenter le ou les bâtiment(s) à édifier, ainsi que les éventuels bâtiments existants. La végétation (existante ou à abattre) et l’emplacement prévu pour le raccordement au réseau (électricité, eau) doivent également y figurer.
  • Un plan de coupe montrant le profil du terrain avant et après les travaux envisagés. Le volume extérieur de la construction doit y figurer, de même que son implantation par rapport au profil du terrain : pentes, etc.
  • Une notice descriptive présentant le projet de construction, les matériaux et couleurs prévus, mais aussi la configuration du terrain.
  • Un plan des façades et des toitures, permettant de décrire les hauteurs de la construction et son aspect extérieur.
  • Une modélisation 3D de la construction telle qu’elle sera une fois terminée. Ce document graphique permet de donner un aperçu de la façon dont le projet sera visible depuis la voie publique.
  • Une photographie du terrain et de son environnement proche, notamment les constructions situées aux alentours.
  • Une photographie du terrain et de son environnement lointain : les rues et les constructions avoisinantes doivent y figurer.

À noter que d’autres pièces peuvent être exigées en fonction de la commune et des spécificités du projet de construction.

Bon à savoir

Avant de constituer votre dossier de permis de construire, pensez à vous référer au plan local d’urbanisme (PLU) ou au plan d’occupation des sols (POS) de votre commune. Vous pourrez ainsi localiser précisément votre terrain et connaître toutes les réglementations applicables.

Vérifiez également que votre parcelle n’est pas située à proximité d’un site classé, d’un bâtiment historique ou dans un quartier régi par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). La demande d’un certificat d’urbanisme en mairie peut aussi vous aider à mieux connaître vos possibilités en matière de construction.

Quel formulaire Cerfa pour déposer un permis de construire ?

Votre dossier de permis de construire doit être accompagné :

Où déposer un dossier de permis de construire ?

Une fois votre dossier complété, il ne vous reste plus qu’à déposer votre permis de construire. Pour ce faire, vous devez vous rapprocher du service d’urbanisme de la mairie de la commune où se situe votre projet de construction. 

Le dossier, qui peut être remis en main propre ou par courrier, doit être imprimé en 4 exemplaires au minimum. Une fois les documents déposés, un numéro d’enregistrement et un récépissé vous seront attribués par la mairie.

Par la suite, votre dossier sera examiné par un instructeur, chargé d’évaluer la faisabilité du projet et le respect des réglementations. Enfin, le maire de la commune validera, ou non, le dépôt de permis de construire.

Quel est le délai de validation d’un permis de construire ?

Le délai de validation d’un dossier de permis de construire est variable selon la nature du projet et la commune. Cependant, la mairie dispose en principe de 2 à 3 mois pour instruire le dossier, selon qu’il s’agit de la construction d’une maison individuelle ou d’un autre projet. À noter que l’administration peut décider de rallonger ce délai afin d’approfondir l’étude du dossier.

L’absence de réponse de la mairie après 2 mois (pour la construction d’une maison) ou 3 mois (pour tout autre projet) vaut accord tacite. Malgré tout, prenez contact avec le service d’urbanisme pour vous assurer que votre projet a bien été accepté.

Pendant combien de temps un permis de construire est-il valide ?

Un permis de construire accepté est valide pendant 3 ans à compter de sa date de réception. Si les travaux n’ont pas débuté pendant ce délai, il perd toute validité et doit faire l’objet d’une demande de renouvellement. Il en va de même si les travaux sont interrompus pendant plus d’une année.

Deux mois avant l’échéance, il est toutefois possible de demander, auprès du service d’urbanisme de la mairie concernée, une prolongation d’un an. Une seconde prolongation peut également être accordée.

Quelles sont les règles d’affichage du panneau de permis de construire ?

Une fois les formalités effectuées, la réglementation impose l’affichage d’un panneau de permis de construire devant l’habitation. Celui-ci doit être visible depuis la voie publique, être rectangulaire, avoir une dimension supérieure à 80 cm par 120 cm et rester en place jusqu’à l’achèvement des travaux.

Le panneau de permis de construire doit obligatoirement contenir certaines informations :

  • L’autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie.
  • L’adresse de la mairie.
  • La date de délivrance du permis.
  • La référence du dossier.
  • Les noms du ou des bénéficiaire(s).
  • La nature du projet de construction.
  • La hauteur de la construction.
  • La superficie du terrain.
  • Les droits de recours des tiers.
  • La surface du ou des bâtiment(s) à démolir (dans le cas d’un permis de démolir).
  • Le nom de l’architecte, le cas échéant.

Comment prouver l’affichage d’un panneau de permis de construire ?

En cas de contestation de la part d’un tiers, il vous appartient d’apporter la preuve que vous avez bien rempli les formalités d’affichage de votre permis de construire. La régularité, la lisibilité, la visibilité et la date du début de l’affichage doivent ainsi être établies.

À cet effet, vous pouvez faire appel à un huissier de justice afin de constater l’affichage du panneau. Il est également possible de déposer rapidement une preuve au sein d’une étude d’huissier de justice à l’aide de votre smartphone. L’application SnapActe permet de prendre des photographies géolocalisées, horodatées et infalsifiables qui seront instantanément déposées auprès d’un huissier. Une méthode simple, rapide et parfaitement légale pour prouver l’affichage de votre panneau de permis.

Qu’est-ce que la période de recours des tiers ?

Dès l’affichage de votre panneau de permis de construire, un délai de recours des tiers est déclenché pour une durée de 2 mois. Durant cette période, toute personne est en mesure d’effectuer un recours contre votre permis de construire. Pour cela, elle doit prouver que le projet de construction aura des conséquences néfastes sur les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance d’un bien qu’elle possède. Pour cette raison, il est recommandé d’attendre 2 mois après le dépôt du permis de construire avant de lancer les travaux.

Comment s’opposer à un permis de construire ?

Toute personne peut engager une procédure de contestation de permis de construire si elle juge qu’un projet de construction engagé à proximité risque d’affecter les conditions d’utilisation ou d’occupation de son bien. L’affichage du permis de construire, consultable librement en mairie, doit alors être étudié pour identifier d’éventuelles failles. Différents éléments doivent également être réunis pour étayer la contestation : photographies, attestations, rapports… Deux types de recours peuvent alors être envisagés.

Le recours gracieux

Il s’agit d’une lettre libre, accompagnée des différentes pièces justificatives réunies par le tiers, adressée à la mairie par courrier recommandé avec accusé de réception. Le titulaire du permis de construire doit également être notifié, sous 15 jours et par lettre recommandée avec accusé de réception, qu’un recours gracieux a été effectué contre lui. Le délai de recours des tiers est alors interrompu et le maire dispose d’un délai de 2 mois pour annuler le permis ou rejeter la demande. L’absence de réponse peut être considérée comme un rejet de la demande.

Le recours contentieux

En cas de rejet du recours gracieux, le tiers dispose d’un délai de 2 mois pour poursuivre sa contestation, par le biais d’un recours contentieux auprès du tribunal administratif. La mairie et le titulaire du permis de construire doivent alors être informés, par lettre recommandée avec accusé de réception et dans un délai de 15 jours, qu’un recours contentieux a été effectué. Après étude du recours, le tribunal administratif peut ensuite décider l’annulation du permis de construire ou l’interruption des travaux. Lorsque l’illégalité porte sur une partie du projet seulement, un délai peut aussi être accordé au titulaire du permis afin d’effectuer une demande de permis modificatif.

Refus de permis de construire : que faire ?

Malgré le temps et l’argent consacrés à la constitution de votre dossier, il est possible que la mairie refuse de vous accorder votre permis de construire. L’absence de certaines pièces justificatives ou des plans incomplets peuvent en être la cause. 

La mairie peut toutefois, avant de refuser catégoriquement le projet, vous faire une demande de pièces complémentaires. Cependant, si le dossier ne respecte pas les règles d’urbanisme applicables, il y a de fortes chances pour qu’il soit refusé définitivement.

Toutefois, des procédures de recours sont possibles pour contester cette décision.

Le recours gracieux

Il consiste à envoyer à la mairie, dans les 2 mois suivant le refus, une lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant clairement les raisons pour lesquelles votre demande de permis de construire vous semble valable.

Le recours contentieux

Il peut être réalisé directement dans un délai de 2 mois après la notification de refus, ou bien dans les 2 mois suivant le rejet de votre recours gracieux. Il convient d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de toutes les pièces utiles au dossier, auprès du tribunal administratif compétent.

Comment modifier un permis de construire ?

Lorsqu’un permis de construire vous a été accordé, il est possible d’effectuer des petits changements vis-à-vis du projet initial en déposant un permis modificatif.

Pour ce faire, le permis de construire doit être en cours de validité et les travaux ne doivent pas être déclarés comme achevés en mairie. De plus, la démarche doit concerner des modifications mineures au niveau de l’aspect extérieur du projet initial ou bien une légère variation de l’emprise au sol ou de la surface de plancher de la construction.

La réalisation de changements plus importants, comme une forte augmentation de la surface au sol, nécessite cependant le dépôt d’un nouveau permis de construire. En cas de doute, adressez-vous au service d’urbanisme de votre mairie pour savoir quelle démarche vous devrez effectuer.

Comment annuler un permis de construire ?

Il est tout à fait possible d’annuler un permis de construire, qu’il soit en cours d’instruction ou qu’il ait déjà été délivré par la mairie. Pour ce faire, il vous suffit de vous adresser au service d’urbanisme de la mairie de votre commune pour lui faire part de votre demande d’annulation. Cette démarche ne requiert aucune justification particulière.

Peut-on vendre une propriété avec un permis de construire ?

Sous certaines conditions, il est possible de transférer un permis de construire lors de la vente d’une propriété. En premier lieu, le permis doit être légal et dans sa période de validité. De plus, le transfert doit être accepté à la fois par le titulaire du permis et par le futur propriétaire. 

En cas de désaccord entre les parties, le nouveau propriétaire peut effectuer une nouvelle demande de permis de construire. Il doit alors constituer son propre dossier et l’adresser à la mairie, comme expliqué précédemment.

Où trouver les archives de permis de construire ?

Chaque mairie est dans l’obligation de conserver l’ensemble des permis de construire délivrés dans sa commune. Les archives départementales et la délégation territoriale de la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) peuvent également être consultées.

Vous connaissez à présent tout ce qu’il faut savoir sur le permis de construire. De la constitution de votre dossier à la demande d’annulation, en passant par les recours gracieux et contentieux, vous êtes désormais en mesure de faire face à toutes les démarches et à toutes les situations que vous pourriez rencontrer.

La preuve de l’affichage sur les lieux durant le délai légal étant à apporter à tout contradicteur ou plaignant potentiel: ayez le réflexe Snapacte (votre smartphone et quelques minutes de votre temps suffisent).

Quels modes de preuves sont illicites en droit pénal ?

Démontrer la véracité d’un fait : à l’ère du numérique, il semble que jamais cela n’ait été aussi simple. En témoignent les enregistrements qui circulent sur les réseaux pour appuyer les mouvements viraux à l’image de #MeToo ou #BlackLivesMatter. Face à une injustice, nous sommes tentés de sortir nos smartphones pour attester, montrer, prouver. Encore faut-il différencier l’intérêt public de l’intérêt privé, la matière pénale de la matière civile et nombre de considérations encore. En effet, qu’en est-il de la légalité de la preuve ? Il faut savoir que la notion de consentement la concerne également. C’est là toute la problématique : définir la nature de la preuve en droit français. Peut-on utiliser des moyens de preuve obtenus illicitement dans le cadre d’une procédure ? Faisons le point sur les lois et sur les différents cas de figures.

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