Servitude ou droit de passage non respecté ?

Constater la situation par SnapActe !

La servitude est une matière maîtrisée et souvent traitée par les huissiers de justice. En effet, la servitude qui lie deux voisins donne souvent lieu à des abus ou à des conflits.

Servitude ou droit de passage : définitions :

La servitude est régie par le Code civil. C’est un lien qui unit deux propriétaires de biens, appelés chacun fonds servant et fonds dominant. Ce lien de servitude est un droit immobilier qui est rattaché au bien immobilier et non à la personne qui en est propriétaire. Ce droit de servitude est inscrit à l’acte de vente d’un bien immobilier. Au moment d’un achat immobilier c’est donc une information clef à consulter.

Le propriétaire d’un bien, appelé le fonds servant, est contraint d’accorder un droit au propriétaire d’un autre bien, appelé fonds dominant. Ce droit peut être un droit de passage ou une servitude de vue par exemple.

Droit de passage : c’est la catégorie la plus fréquente de servitude

La servitude, pour simplifier, concerne le plus souvent un droit de passage entre deux propriétés immobilières : terrains (le plus fréquemment).

Cà peut concerner aussi des problèmes de passages de gaines d’alimentation en énergie : eau, électricité, etc… sur un ou des terrains voisins, pour alimenter une habitation.

Un terrain non accessible depuis la rue nécessite que son propriétaire ou ses visiteurs traversent le terrain d’un autre propriétaire pour y accéder.

Autres types de servitudes :

Il existe d’autres types de servitude que le seul droit de passage. Il existe 3 catégories principales de servitude :

Servitudes légales : c’est le cas de la servitude de vue, qui empêche votre voisin d’ouvrir un baie-vitrée ou fenêtre sur sa façade qui donne sur la bordure de votre terrain. Le degré d’ouverture dépend de la proximité de la façade avec la bordure du terrain. On l’appelle servitude de vue.

Servitudes naturelles : votre voisin qui est installé en contre-bas d’une pente par rapport à votre terrain subit l’écoulement des eaux de pluie par ruissèlement,  par exemple.

Servitudes conventionnelles : ces servitudes sont issues d’un accord contractuel (écrit) entre deux propriétaires de biens immobiliers. C’est dans cette catégorie que se classe le droit de passage. Et là que s’occasionnent de nombreux litiges qui peuvent être évités ou garantis avec quelques précautions d’usage. Nous y reviendrons.

Servitude ou droit de passage : pourquoi constater les lieux ? Et comment ?

Si la servitude, ou pour simplifier, l’une d’elle (la plus fréquente) : un droit de passage est entravé par le propriétaire du bien traversé.

Bref : un voisin met une chaine avec cadenas en travers d’un chemin utilisé jusqu’à présent car dans les rapports de familles, comme on dit : « on a toujours fait comme çà depuis la nuit des temps », ou encore : « Depuis les arrières grands parents çà s’est toujours fait ainsi ! », etc…

Oui, mais depuis les arrières grands parents… Est-ce que quelqu’un s’est donné la peine de faire enregistrer ce « droit de passage au service de la publicité foncière ??!! »

Non ?!

Avez-vous préservé vos droits par des preuves ?

Attestations ? Ecrits (même non enregistrés), Constats d’Huissiers ? Documents de Géomètres ?

Non ?! (Ou mal fait ?)

Alors le voisin, bénéficiaire de ce droit, ne peut l’exercer et cela engendre un conflit rapidement ! (qui peut prendre des proportions invivables et insoupçonnées).

L’inverse peut aussi se produire : le voisin bénéficiaire de ce droit peut également en abuser et dépasser le cadre du droit (oral) accordé par « l’usage ».

C’est le cas si ce voisin gare son véhicule sur l’emplacement de ce droit passage, et donc directement sur la propriété de son voisin.

Dans ces cas, la situation de droit n’est pas respectée et un conflit peut émerger entre les deux voisins.

Que faire ?

Tout d’abord :  parler et  tenter de résoudre cette situation à l’amiable.

Si pour n’importe quelle raison, le fautif ne veut pas donner raison à son voisin, alors….

Il faut ménager ses preuves ! (car un conflit pouvant être long et judiciaire se profile).

Comment ?

Par l’utilisation de l’application SNAPACTE, la constatation générale des lieux et explications intégrées par l’utilisateur est très utile.

L’utilisateur n’est en effet souvent pas un professionnel du droit, ni un spécialiste des servitudes, ni un spécialiste du bâtiment… mais en général, il est celui qui connait le mieux le problème… puisque c’est « son » problème.

C’est celui qui connait le mieux l’origine des accords oraux qui ont pu être concédés par les ancêtres et les usages qui en ont découlé, donc la personne la mieux placée pour l’expliquer clairement !

Il pourra le faire en illustrant ses propos de photographies horodatées et géolocalisées, déposées dans une Etude d’Huissier de Justice, ce qui donne à l’ensemble date certaine (jusqu’à inscription de faux pour la date !)

Ce qui représente le plus grand intérêt en cette matière !

Le fait de pratiquer cet acte qui peut être préventif (sans le dire au voisin concerné), ou au contraire servant de base à une négociation est des plus adapté pour vous aider à faire valoir votre droit, et à le faire respecter par votre voisin dans un cadre amiable de négociation (permettant de lui démontrer déjà une certaine solennité).

Ce SNAPACTE permettra de faire connaître précisément et objectivement vos droits, et les manquements éventuels ou fautes constatés.

Faire constater le non-respect de la servitude grâce à un SNAPACTE est simple et efficace et  permet souvent de résoudre la situation directement.

Si ce n’est pas le cas, le SNPACTE constitue alors une preuve juridique suffisante pour aller plus loin.

Plus loin ? Vers où ? Quoi ?  Et surtout comment ?

DANS TOUS LES CAS LE PLUS IMPORTANT C’EST LA PREUVE !

Afin de rapporter cette preuve ou la conserver à titre de garantie : vous pouvez faire un SNAPACTE de la situation. Prenez des mesures (mètre ruban au sol) et prenez une photo intégrée au SNAPACTE. Ou utilisez un mètre laser et prenez en photo l’objet du litige : arbre, haie, racine etc… et une photo intégrée au SNAPACTE de l’affichage métrique du mesureur-laser. (Vous en trouverez en grandes surfaces à petits prix).

Un SNAPACTE permet en toute discrétion (absence de passage de tiers pouvant éveiller l’attention  du voisin : professionnel du bâtiment, Huissier, Géomètre, etc…). Prise de première garantie.

Vous obtenez ainsi un document officiel qui fait date et que vous pourrez soit garder à titre de garantie (au cas où les choses iraient mal plus tard), soit éditer et utiliser tout de suite en l’utilisant comme document de négociation avec votre voisin que vous contacterez. En cas de continuation du litige vous pourrez envoyer le SNAPACTE édité en couleur joint à une mise en demeure de remettre en état par exemple, dans une Lettre recommandée à envoyer à  votre voisin.

Vous pouvez le faire dans un premier temps par email si vous le connaissez.

Dès que le SNAPACTE peut être prouvé être en possession de votre voisin, au niveau juridique, il devient contradictoire.

Si vous devez aller jusqu’à un jugement, le SNAPACTE pourra être joint au dossier constitué par votre avocat qui mettra en œuvre l’assignation et le joindra comme pièce officielle en précisant qu’il est déjà contradictoire. (le juge appréciera ainsi par exemple l’éventuelle mauvaise foi de votre voisin).

Bien entendu, appliquez-vous et ne vous trompez pas dans vos mesures (ou ne trichez pas). Car votre voisin aurait pu lui aussi pour prouver sa bonne foi, pratiquer des mesures et les faire intégrer par photo dans un SNAPACTE qui prouverait le contraire !

Un SNAPACTE peut servir dans les deux sens à prouver sa bonne foi et sa raison !

Vu sa légèreté, discrétion, facilité d’utilisation et son petit prix : c’est vraiment le réflexe à avoir pour ménager sa preuve dans ce domaine aussi.

De manière générale et toujours :  Le réflexe : c’est SNAPACTE !