Comment contester un état des lieux de sortie ?

Vous quittez votre logement loué, et voici le moment fatidique de l’état des lieux de sortie. Vous avez peur que le propriétaire ou l’agence ne vous rende pas la totalité de votre caution pour des détails ? Pas de panique, vous avez le droit de contester votre état des lieux de sortie si vous n’êtes pas d’accord avec ce qui est indiqué. Rien ne vous oblige à le signer – au contraire – et, signé ou non, une contestation est toujours possible. Ouf ! On espère tous que notre état des lieux de sortie se passe au mieux et à l’amiable, mais lorsque ce n’est malheureusement pas le cas, voici la marche à suivre en cas de désaccord, les erreurs classiques à éviter et une appli bien utile pour stocker les preuves.

L’importance de l’état des lieux

Souvent négligé par l’une ou l’autre des parties prenantes, car considéré comme de la paperasse inutile, l’état des lieux est à présent encadré par la loi ALUR (pour Accès au Logement et Urbanisme Rénové). Les critères contenus dans l’état des lieux d’entrée et de sortie doivent être identiques afin de pouvoir être comparés facilement.

Un état des lieux doit obligatoirement être fait de manière contradictoire, avec le bailleur (ou son représentant, comme un agent immobilier) et le locataire. Il est possible de désigner un mandataire par procuration si vous ne pouvez être présent au moment de la remise des clés. Après signature du bail de location, les deux parties reçoivent leur copie de l’état des lieux, sous format papier ou par voie numérique.

L’état des lieux d’entrée

Lorsque vous louez un bien immobilier, il est primordial d’effectuer un état des lieux d’entrée précis. Toutes les informations sont utiles, chaque tâche sur la moquette doit être indiquée, ainsi cela ne pourra pas vous être reproché au moment de votre départ. Pour établir un état des lieux, le bailleur peut se baser sur un modèle d’état des lieux disponible en ligne.

En pratique, l’état des lieux d’entrée se fait au moment de la remise des clés, après avoir signé le bail sur lequel la date d’entrée est notée. Ainsi, vous pouvez tout à fait signer votre contrat de location plusieurs jours avant votre entrée effective dans l’appartement, qui, elle, se fera le jour de la remise des clés. Libre à vous d’y installer vos meubles et cartons dès la réception des clés ou d’attendre avant de prendre possession des lieux, mais au regard de la loi, vous êtes locataires une fois que l’état des lieux est fait et que les clés vous sont remises.

Bon à savoir

En tant que locataire, vous bénéficiez de 10 jours calendaires après l’état des lieux pour le modifier. Cela laisse le temps de vérifier toutes les prises et interrupteurs ou de découvrir des petites anomalies non notées jusqu’alors.

L’état des lieux de sortie

En fin de bail, à la sortie du locataire, le locataire et le bailleur doivent réaliser un état des lieux de sortie. Au moment de la restitution des clés, les deux parties font le tour du logement pour faire état de chaque pièce, relever les compteurs, attester du bon état ou non du logement… Il est comparé à l’état des lieux d’entrée afin de savoir ce qui est à la charge du locataire ou du propriétaire.  

Vétusté ou détérioration ?

Il faut bien sûr prendre en considération la vétusté et la détérioration. La vétusté correspond à l’usure naturelle d’un bien en utilisation normale et respectueuse. Les détériorations, à l’inverse, sont dues au mauvais entretien des locataires.

Les cas de désaccords

Il arrive malheureusement que le bailleur et le locataire ne soient pas d’accord sur l’état des lieux. Cela peut concerner :

• La date de l’état des lieux. Cela peut paraître anodin, mais choisir la date ensemble et se rendre disponible est indispensable afin de pouvoir effectuer un état des lieux d’entrée (ou de sortie) contradictoire que les deux parties signent pour lui donner une valeur légale et engager la responsabilité de chacun.  

• L’usure du bien et des équipements. En entrée des lieux, il faut se mettre d’accord sur l’état de l’habitation. Les équipements sont-ils neufs, légèrement abîmés ? Quel est l’état des meubles en cas de location meublée ? Il ne faut pas hésiter à noter la moindre rayure sur le parquet ou appareil défectueux. Quant à l’état des lieux de sortie, c’est plus souvent pour celui-ci que l’on se retrouve en désaccord : personne ne souhaite payer pour les travaux à prévoir ou le remplacement des équipements !

• La propreté du logement. On parle bien sûr de la propreté en général (éviers propres, pas de traces au sol, etc.) mais également de taches sur les murs, marques de brûlures au sol…

Bien souvent, discuter avec son interlocuteur permet de trouver un accord à l’amiable. Lorsque cela n’est pas le cas, il est possible de faire appel à un huissier. Mais attention, sa venue engendre des coûts à partager en parts égales entre les deux parties !

A noter :

An vivant dans un logement, il est tout à fait normal que quelques marques de dégradations apparaissent. Avant votre état des lieux, pensez à faire le tour de votre logement pour réparer (ou faire réparer) les dégâts observés. Pour ce qui reste, une partie de votre dépôt de garantie sera prélevée afin de régler les frais que le propriétaire devra engager à votre sortie pour les réparations locatives et la remise en état du logement.

Comment contester un état des lieux ?

Vous avez essayé de trouver un accord à l’amiable, pourtant ce qui est inscrit sur l’état des lieux ne vous paraît pas refléter la réalité ?

Bon à savoir : vous n’avez aucunement l’obligation de signer l’état des lieux si vous n’approuvez pas ce qui y est inscrit. Vous pouvez apposer des réserves en notant vos points de désaccord sur le document. S’il est impossible de trouver un terrain d’entente, il vous faudra faire appel à un huissier.

Vous avez signé l’état des lieux car vous n’avez pas osé refuser ? Pas de panique, il est toujours possible de le contester après signature, même si la procédure prendra plus de temps et d’énergie.

Étape 1 : Envoyer une lettre recommandée

Commencez toujours par une solution de recours à l’amiable. Sans cette étape, un juge sera en droit de refuser votre dossier. Il faut donc pouvoir garder une preuve matérielle de votre bonne volonté.

Rien de plus simple : rédigez une lettre de contestation de l’état des lieux de sortie, en indiquant tous les points sur lesquels vous êtes en désaccord et en demandant un nouvel état des lieux. N’oubliez pas de mentionner votre volonté de poser un recours auprès du Tribunal d’instance en cas de refus de cet accord à l’amiable. Enfin, envoyez cette lettre en courrier recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire (ou son mandataire, bailleur, agence immobilière, etc.)

Étape 2 : Saisir le conciliateur de justice

Si la lettre n’a pas suffi à faire changer d’avis votre interlocuteur, continuez à l’amiable en contactant un conciliateur de justice. Cette démarche est gratuite en passant par votre mairie. À noter tout de même : le conciliateur a ici un rôle de médiateur, il n’est pas habilité à prendre de décision ou de jugement, son rôle est de faciliter l’échange entre les deux parties afin de trouver un accord à l’amiable.

Étape 3 : Saisir la Commission Départementale de Conciliation

Avant de porter votre dossier au tribunal, une dernière étape est possible : passer par la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Ce recours est gratuit et montre une fois encore votre volonté de trouver un arrangement à l’amiable avant de vous rendre au tribunal.

Pour faire appel à la CDC, reprenez ou rédigez un courrier listant tous les points de désaccord avec votre bailleur, ajoutez :

• une demande de convocation de l’autre partie, 

• les coordonnées des deux parties,

• ainsi que les pièces justificatives de votre dossier (copie du contrat de bail, de l’état des lieux d’entrée, de sortie, photos…). 

Envoyez votre dossier en lettre recommandée avec accusé de réception.

La CDC tentera de trouver un accord avec l’autre partie en votre nom. Si c’est le cas, le bailleur et le locataire pourront signer cet accord qui aura alors valeur de contrat. Sans accord, vous recevrez simplement un rapport et il vous faudra passer devant le tribunal.

Étape 4 : Saisir le greffe du Tribunal d’Instance

Si après toutes ces tentatives d’accord à l’amiable, aucun terrain d’entente n’a été trouvé en conciliation, votre dernière chance d’avoir gain de cause est de saisir le juge des contentieux. Pouvoir prouver que vous avez effectué toutes les démarches possibles pour un accord à l’amiable pèsera en votre faveur.

• En cas de litige dont le montant est inférieur à 4 000 €, il faut adresser un courrier en recommandé avec avis de réception adressé au greffe du tribunal

• Pour les litiges dont le montant est supérieur à 4 000 €, il vous faudra faire appel à un huissier de justice pour qu’une assignation soit délivrée à l’autre partie.  

Les erreurs à éviter

• Erreur #1 : signer l’état des lieux alors que vous n’êtes pas 100 % d’accord avec ce qui y est inscrit. Mieux vaut chercher une solution à l’amiable ou noter sur le document les éléments à modifier pour trouver une solution simple à ce désaccord.

• Erreur #2 : bâcler l’état des lieux d’entrée (ou ne pas le faire du tout). Puisqu’il s’agit de l’élément de comparaison pour votre état des lieux de sortie, il est important de prendre le temps de tout observer et noter chaque détail.

• Erreur #3 : perdre votre sang-froid. Rester calme et courtois en toutes circonstances permet d’avoir des discussions ouvertes sans braquer votre interlocuteur.

• Erreur #4 : vouloir tout de suite se rendre au tribunal. Il est préférable de montrer votre bonne volonté en suivant toutes les étapes possibles de médiation et conciliation avant d’en arriver là.

SnapActe, la preuve par votre smartphone !

Lors de votre entrée dans le logement, en cas d’absence d’états des lieux ou au moment de la sortie du logement en cas de désaccord, il vous est possible de prendre des photos pour prouver le bon ou mauvais état du bien. Mais une photo est modifiable et non datée, difficile d’en faire une preuve légale.

C’est là que l’application SnapActe entre en jeu. Le principe est simple, via l’application, vous prenez en photo les éléments que vous souhaitez garder avec des descriptions et informations que vous jugerez nécessaires. Les photos sont horodatées, géolocalisées et impossibles à falsifier. Vous obtenez alors un Acte d’Huissier (estampillé et signé : un extrait de PV de Constat de dépôt), ) qui peut vous servir comme preuve irréfutable lors des différentes étapes de contestation de votre état des lieux, lors de vos négociations, auprès de vos assureurs, ou encore devant les tribunaux. .